2023년 청약제도 개편안으로 본 1주택자 갈아타기 플랜

내년인 2023년부터는 변경되는 청약 제도에 대해 알아보겠습니다.
올해까지 청약제도는 1주택자에게 전용 85제곱미터 이상의 대형 평수만 추첨제 물량을 할당했지만
내년부터는 1주택자도 전용 59제곱미터 중소형 평형 추첨제 물량의 25%가 배정됩니다.
기존 소유한 주택에 대해서도 처분 기간이 6개월에서 2년으로 늘어나 1주택자가 새 아파트로 갈아탈 수 있는 기회가 열립니다.

국토부 주택공급규칙 개정안 발표 예정

다음달인 2022년 12월 국토부는 2023년 주택공급규칙 개정안이 발표할 예정입니다.
개정안에는 개편되는 청약 제도의 내용이 실릴 예정입니다.
그간 투기과열지구의 전용 85제곱미터 이하 중소형 면적 주택은 가점제 100%로 공급되었었습니다.
부양가족이 없거나, 적고, 무주택 기간이 짧은 청년층의 당첨기회는 매우 희박했습니다.
심지어 무주택 기간이라는 게 만 30세를 넘어야 카운팅되기에, 더욱 그랬습니다.
하지만 개정되는 주택공급규칙에는 중소형 평형에도 추첨제가 신설될 예정입니다.

전용면적? 공급면적?

아파트 면적은 전용면적과 공급면적으로 구분합니다.
전용면적은 집 안 내부의 면적을 뜻하고,
공급면적은 공용으로 사용되는 면적으로 복도 등을 뜻합니다.
전용 60제곱미터는 참고로 18.15평입니다.
보통 25평 초반의 아파트가 전용 59 혹은 60 제곱미터가 됩니다.

개선안 살펴보기

개선되는 내용을 살펴보면, 투기과열지구 내 전용 60제곱미터 이하 주택은 앞으로 가점제로 40%, 추첨제 60%의 비율로 공급될 예정입니다.
이보다 더 큰 평형인 전용 60제곱미터 초과~ 85제곱미터 이하의 주택은 가점제가 70%의 비율, 추첨제가 30%의 비율로 공급됩니다.
85제곱미터를 초과하는 대형평수의 경우 가점 805, 추첨 20%로 공급됩니다.

85제곱미터 이하 면적의 주택에 대해서는 추첨제 물량이 늘었습니다. 기존에는 100%가점제였는데, 각각 60%, 30%의 비율로 추첨물량이 생긴 것입니다.
이 추첨제 물량에서 25%가 1주택자도 청약할 수 있는 물량이며, 추첨제 물량은 무주택자도 넣을 수 있기 때문에
1주택자와 무주택자가 경합하는 구조입니다.

다만 85제곱미터를 초과하는 대형평수의 경우 가점 물량이 기존 50%에서 80%로 늘면서 추첨 물량 비중은 오히려 낮아졌습니다.

해당 내용은 투기과열지구에 한하며 조정대상지역과 비규제 지역은 다를 수 있습니다.

1주택자 갈아타기 시나리오

만약 1주택자가 서울 25평형 새아파트로 청약 제도를 통해 갈아타기를 시도한다면
85제곱미터 일반공급분 물량의 30%, 그 중 25%에 해당하는 물량이 배정되기 때문에
전체 공급량의 7.5%가 당첨 가능 물량이 됩니다.
청약, 부동산 시장 열기가 아무리 식고 있다고는 하나,
서울 실거주 수요와 갈아타기 수요는 여전히 큽니다.
다만 분양가와 자금 조달이 문제입니다.
날로 늘어가는 자재비와 건축비, 인건비로 인해 형성된 고분양가,
오르는 기준금리로 인해 청약에 당첨된다고 해도
현실적으로 융통할 수 있는 현금이 있어야 계약까지 갈 수 있을 것 같네요.
게다가 아무리 기존 주택 처분 기한이 6개월에서 2년으로 늘어난다고는 하나
부동산 시장 사이클이 긴 편이기때문에 부동산 하락장에서 기존 주택 처분이 순조로울지도 모를 일입니다.
갈아타기를 계획한 모든 분들께 행운이 깃들길 바라며
변경되는 청약을 노린다면 지금부터 자금 조달 계획을 세워보시기 바랍니다.